רישום בית משותף לפי החוק

אם הינכם עתידים לרכוש דירה בבניין משותף, בין אם זו דירה בניין דירות חדש או דירה יד שנייה, חשוב שתהיו מודעים לעובדה שלפי חוק המכר (דירות) בישראל חלה חובה על היזם לרשום את הבניין כ-"בית משותף".

לפי סעיף 52 לחוק המקרקעין (התשכ״ט-1969), ההגדרה של "בית משותף" מתייחסת לכל מבנה מגורים שיש בו לפחות 2 דירות או יותר. החוק קובע שנכס שכזה חייב להירשם כ"בית משותף" בפנקס הבתים המשותפים, אשר נמצא בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו).  לפי חוק זה, היזם או הקבלן הבונה בניין למגורים ועוסק במכירת הדירות בבניין זה – נדרש לרשום את זכויות הבעלות על הדירות, על שמם של הרוכשים.

כיצד מתבצע הליך הרישום?

ההליך המשפטי של "רישום בית משותף" נועד בסופו של דבר לרשום את כל הדירות בבניין המגורים על שם רוכשי הדירות, והוא מתחיל ברישום המבנה כ׳בית משותף׳. במסגרת זו היזם נדרש לרשום בפנקס הבתים המשותפים את הפרטים הבאים:

• לרשום כל דירה כחלקת משנה נפרדת
• לרשום את כל השטחים המשותפים שלא מוצמדים לדירות (למשל, חדר המדרגות או הלובי) – כרכוש משותף, רכוש אשר שייך לכלל רוכשי הדירות, כל דירה, בהתאם לחלק שלה בנכס.
• רק לאחר שהיזם רשם את בניין המגורים כ׳בית משותף׳, מגיע שלב רישום הבעלות על הדירות על שם הרוכשים שקנו אותן.

חשוב להבין שלפי חוק המכר (דירות) ולפי הוראות הסכם המכר – היזם חייב לרשום את בית המגורים שבנה כ-׳בית משותף׳. חובה זו רשומה במפורש בחוק המכר (דירות), תשל״ג–1973 והסכם המכר. בנוסף, היזם מתחייב לא רק לרשום את הפרויקט כ-׳בית משותף׳ אלא עליו לרשום את הדירות על שם הבעלים שרכשו אותן בתוך פרק זמן מסוים.

מה ההבדל בין הוראות חוק המכר לבין סעיף 6ב (2) לחוק?

לפעמים, ההתחייבות של היזם לפעול לרישום המבנה כ-׳בית משותף׳ ולרשום את הרוכשים כבעלי הדירה, כפי שמחייב הסכם המכר, לא בהכרח תואמת את הוראות חוק המכר עצמן. במה דברים אמורים? ובכן, לפי סעיף 6ב (2) בחוק המכר (דירות) היזם חייב לפעול לרישום המבנה כ׳בית משותף׳, לפי המאוחר מבין שתי האפשרויות האלה – בתוך שנה מהמועד שבו נרשמו האיחוד והחלוקה של המקרקעין עליהן נבנה הבית או בתוך שנה מהמועד בו הועמדה הדירה לחזקתו של הקונה.

לעומת זאת, לפי סעיף 6(1) בחוק, היזם צריך לפעול במועד המוקדם ביותר האפשרי כדי לבצע את כל הפעולות והחיובים הנדרשים על מנת לרשום איחוד וחלוקה של הקרקע עליו מוקם הבניין.

אם כך אילו הוראות הן הקובעות, ׳הוראות הסכם המכר׳ או ׳הוראות החוק׳?

ובכן, לפי סעיף 7 (א) לחוק המכר (דירות) – לא ניתן להתנות את הוראות החוק, אלא לטובת הרוכשים. כלומר, כל הוראה שלא מקיימת את חוק המכר ופוגעת במצבו של הרוכש – אמורה להיות מבוטלת.